Buitenlandse huurder laat gehuurde pand achter: wat zijn je rechten?

Buitenlandse huurder verlaat plotseling het gehuurde pand: wat zijn de juridische mogelijkheden?

In een recente praktijkzaak zag een Nederlandse verhuurder zich geconfronteerd met een opmerkelijke situatie: een internationaal opererende huurder — gevestigd in de Verenigde Staten en inmiddels verwikkeld in een Chapter 11-procedure — liet plotseling het gehuurde kantoorpand in Nederland leeg achter. Zonder enig overleg, zonder oplevering, en zonder betaling van de resterende huurtermijnen.

Wat volgde was een uitgekiende toepassing van huurrecht, incassorecht en processtrategie. Hieronder worden de belangrijkste juridische aandachtspunten belicht die ook voor andere verhuurders (en huurders!) van belang zijn.

1. Verstek: geen reactie, toch veroordeling

Namens de verhuurder werd een procedure bij de kantonrechter verwacht. De huurder verscheen niet in de procedure en liet ook niets van zich horen. De rechter wees daarom bij verstek alle toewijsbare vorderingen toe, inclusief:

• Ontbinding van de huurovereenkomst;
• Achterstallige huur tot aan de ontruimingsdatum;
• Schadevergoeding voor gederfde huur over de resterende huurperiode (in dit geval bijna een jaar);
• Buitengerechtelijke kosten en rente;
• Proceskosten.

Dit laat zien: ook al is de huurder een buitenlandse partij, het Nederlandse recht blijft leidend als de huurovereenkomst en het gehuurde onder Nederlands recht vallen.

2. Contract blijft contract — ook bij Chapter 11

Een misvatting die soms bij buitenlandse partijen leeft, is dat men met een Chapter 11-procedure in de VS automatisch ontslagen zou zijn van contractuele verplichtingen in andere landen. Dat is nadrukkelijk niet het geval.

De Nederlandse rechter kijkt gewoon naar het geldende huurcontract, de opzegbepalingen en de toepasselijke rechtsregels. Een unilateral walk-away zonder oplevering en zonder betaling is dus simpelweg een tekortkoming, met alle gevolgen van dien.

3. Schadevergoeding: hoe ver reikt die?

De rechter volgde hier de gebruikelijke lijn bij voortijdige beëindiging van een huurovereenkomst.

De schadevergoeding kan worden gemaximeerd op een bepaald aantal maanden huur, omdat van de verhuurder verwacht mag worden dat deze pogingen doet tot wederverhuur.

Mocht er binnen die termijn wél worden verhuurd, dan kan dat in mindering worden gebracht op de schadevergoeding.

De rest van de schade (zoals ontruimingskosten, beveiliging, verwijdering reclame, schoonmaak e.d.) kan direct worden toegewezen of worden verwezen naar een aparte schadestaatprocedure.

De rechter zoekt een balans tussen schadevergoeding en schadebeperking.

4. Aansprakelijkheid van bestuurders: stevig signaal

Dee bestuurder van de Nederlandse dochtervennootschap werd privé aansprakelijk gesteld ná betekening van het vonnis, waarna alsnog volledig aan het vonnis werd voldaan. Dit onderstreept en dat doorpakken met executie (incl. betekening) effect heeft en dat een zakelijk conflict toch persoonlijk wordt als bestuurders nalaten hun verantwoordelijkheid te nemen.

Wat kunnen we hiervan leren?

1. Buitenlandse partijen kunnen zich niet onttrekken aan Nederlandse verplichtingen, ook niet met een beroep op buitenlandse insolventieprocedures;
2. Een goede huurovereenkomst en tijdige incasso zijn essentieel — zeker bij commerciële verhuur;
3. Betekening van een verstekvonnis in combinatie met het aansprakelijk stellen van bestuurders kunnen verrassend effectief zijn;
4. Een goed opgestelde dagvaarding en duidelijke schadebegroting zorgen voor een sterke procespositie.

Wil je als verhuurder of verhuurbemiddelaar weten hoe je juridisch het sterkst staat in het geval van wanprestatie? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag om schade te beperken én verhalen, ook als de huurder zich formeel op een ander continent bevindt.